开发商面临销售困境，导致资金回笼进度减缓，进而影响了房产中介的收入，尤其是那些应得的销售佣金，现在却变成了难以兑现的“空头支票”。
一位从事房地产中介工作的人士这样总结当前房产中介行业的状况：“付出劳动了，房屋成交了，合同也签署完毕，但款项却未能收回。”
近期，一份题为《关于深圳中原反馈垫付佣金相关事宜的通报》的文件在网络上广泛传播，文件中提及的“各开发商及代理商尚未向深圳中原支付佣金，累计金额已超过10亿”这一数据引起了广泛关注。
该文件标题为“致政府相关部门及深圳中原全体同仁及合作伙伴”，署名为“中原集团行政总裁施俊嵘”，签署日期为2023年8月11日。一位中原集团内部知情人士向第一财经确认了该文件的准确性。“深圳中原”自1997年成立以来，已成为深圳地区领先的房地产中介企业之一，并隶属于中原集团。
今年8月，一段涉及深圳中原员工要求佣金的视频同样引起了关注。在这段视频中，深圳中原的多位员工聚集在董事总经理郑叔伦的办公室内，他们向郑叔伦提出了疑问：能否提前发放员工的提成？此外，还有员工表示，“部分佣金已被‘拖欠’长达六七年之久”，并希望能找到一个解决办法。
该文件指出，近期房地产行业遭遇低迷，众多开发商因资金链断裂而纷纷爆雷，这使得他们无法如约向中原集团及其下属企业支付销售佣金，进而造成中原集团连续遭受巨额损失，经营状况愈发艰难。据数据统计，众多开发商与代理商对深圳中原的佣金支付尚未完成，累积金额已超十亿；目前，法院已受理并启动追讨佣金诉讼，涉及金额高达5.35亿元；其中，法院已作出裁决，强制执行的佣金金额已超过四亿元，尚待判决的佣金金额则达1.35亿多元。深圳中原针对的主要是包括佳兆业、恒大、宝能、世茂、龙光、吉祥里等在内的开发商和项目提起诉讼。
依据房地产行业长期形成的传统，销售人员的薪酬结构由基本薪资和销售佣金提成构成，而销售佣金提成则是在开发商或代理商支付销售佣金后进行发放。该文件明确指出，中原集团自成立以来45年间，始终遵循这一佣金提成支付规则，确保员工的基本薪资部分每月都能准时、足额地发放，未曾出现拖欠工资或故意欠薪的现象。
上述文件指出，若要求深圳中原在未获得开发商或代理商的销售佣金时，提前为基层员工垫付提成，即便仅限于这部分员工的提成，所需垫付的资金总额已超过4亿元，此举无疑会加剧公司的经营困境。鉴于先前所述种种因素，中原集团及深圳中原公司尚未获取开发商或代理商的销售佣金，因此无法满足提前支付员工提成和合作伙伴佣金的必要条件。然而，针对部分面临极大生活困境的员工，中原集团董事会作出决定，将向这些特别困难的员工发放紧急救助金。对于有特殊需求的困难员工，他们可以依照既定流程提交申请，随后由集团员工协会负责审核并作出相应的批复处理。
此外，针对公司尚未获得的佣金，中原集团董事会作出决议，自即日起组建重大项目佣金追讨专项小组，该小组将承担后续的佣金追讨任务。同时，中原集团首席运营官刘天旸被委以重任，负责统筹处理相关事务，而郑叔伦则协助刘天旸处理项目佣金追讨的具体工作。“公司一旦收到佣金，将在次月第一时间发放员工提成和合作伙伴的佣金。”文件中如此说明。
行业形势严峻，整个产业链上无人获利，已有众多大小不一的垫付佣金供应商相继倒闭。该内部人士向第一财经透露，尽管如此，深圳中原的运营状况保持稳定，堪称稳健，即便背负着数十亿元的坏账，依然坚持按时发放员工工资。该人士强调，深圳中原历来实行佣金到账后次月发放给员工的政策，即便员工离职多年，只要开发商的佣金到账，都会如数转给员工。
在房地产市场的低迷阶段，拖欠佣金的现象已不再罕见。2014年，中原地产的员工曾在街头挂起横幅，向开发商追讨欠款。当时，担任中原地产华南区总经理的李耀智透露，包括香港开发商在内的多家开发商，累计拖欠中原集团代理佣金的总金额已逼近30亿港元。
此外，需特别关注的是，之前提到的开发商几乎全部遭遇了资金链断裂，正忙于债务的重新整合。尤其是恒大这类企业，已经陷入了资不抵债的困境。在这种状况下，即便诉讼获胜，能否最终收回佣金，仍然是一个难以预知的问题。
上述内部知情人士指出，能否收回佣金，关键在于开发商或代理商的财务支付体系，需针对具体情况逐一分析。若是因为政府强制冻结账户资金，或许还能追回部分佣金；然而，若是在确保楼栋交付、项目交付后，相关公司或项目账面上已无资金可用于支付佣金，那么就难以实现。
柏文喜，中国企业资本联盟的副理事长，同时也是IPG中国区的首席经济学家，在接受第一财经采访时指出，从债权人的偿还优先级来考量，中介销售佣金应当被视作普通债权，与普通供应商并列，其偿还顺序位于有担保抵押等增信措施的优先债权之后，但排在优先股之前。
柏文喜指出，在追讨佣金的过程中，房地产中介机构应尽量通过诉前保全手段，对对方的有效资产和核心交易账户进行查封，随后与对方进行深入协商，力求达成双方都能接受的全面和解，以便迅速收回债权。
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